베트남 중부 꽝응아이(Quảng Ngãi)성 망덴(Măng Đen)사 인민위원회가 지역 내 토지 거래 주의보를 냈다. 현지 건설 전문지 바오쩌이증(Báo Xây dựng)이 2026년 10월 16일 보도한 내용에 따르면, 망덴사는 두 가지를 경고했다. 하나는 중개인들이 주민 소유의 경작용 산지 농지를 작은 필지로 나눠 집터처럼 파는 행위이고, 다른 하나는 공공 소유 토지를 소셜미디어에 매물로 올려 판매를 광고하는 행위다.
무엇이 문제인가
보도에서 언급된 땅은 원래 주민이 농사를 짓는 경작지다. 이런 땅을 잘게 쪼개 '집 지을 수 있는 대지'처럼 내놓으면, 매수자는 집을 지을 수 있는 땅인지 모르는 채 계약할 수 있다. 공유지 매물은 더 위험하다. 공공이 소유한 땅이라 개인이 팔 권리 자체가 없을 수 있는데도 온라인에서는 일반 매물과 구분하기 어렵게 광고된다.
지방정부가 직접 경고를 냈다는 것은 이런 거래가 이미 눈에 띌 만큼 퍼졌다는 뜻으로 볼 수 있다. 특히 SNS를 통한 매물 광고는 빠르게 퍼지는 반면, 매수자가 판매자의 권리나 토지 용도를 확인하기는 어렵다. 보도는 구체적인 피해 규모나 단속 계획까지는 전하지 않았다.
왜 주목할 만한가
베트남만의 일은 아니다. 집터나 전원주택 부지를 찾는 수요가 늘면 농지나 임야를 잘게 나눠 파는 방식은 어느 나라에서나 나타난다. 집을 짓거나 고쳐 살려는 사람에게 땅의 법적 용도는 설계나 자재보다 먼저 확인해야 할 조건이다. 용도가 맞지 않으면 건축 허가가 나지 않고, 리모델링이나 증축도 막힐 수 있다.
한국 집에 적용하면
- 지목과 용도지역부터 확인: 전원주택 부지나 세컨드하우스 땅을 볼 때는 토지이용계획확인서로 지목과 용도지역, 건축이 가능한지부터 살펴본다.
- 등기부등본으로 소유자 대조: 판매자가 실제 소유자인지, 국공유지가 섞여 있지 않은지 등기부등본과 지적도로 확인한다.
- SNS·커뮤니티 매물은 한 번 더 검증: 시세보다 싸거나 '바로 건축 가능'을 강조하는 온라인 매물은 관할 지자체나 중개사무소에 직접 사실을 확인한다.
- 증축·구조 변경 전 건축물대장 확인: 아파트 확장이나 단독주택 증축을 계획하면 건축물대장의 용도와 면적을 먼저 보고, 필요하면 관할 구청에 신고·허가 대상인지 문의한다.
- 현장 방문과 경계 확인: 도면만 믿지 말고 현장에 가서 경계 표시와 진입로, 맹지 여부를 직접 확인한다.
